В VI веке до нашей эры греческий афинский архонт Солон (правитель государства) провел экономическую реформу, чтобы упорядочить и упростить систему залогов и разобраться с должниками. До проведения реформы человек, не уплативший долг, становился рабом. И это было надежным обеспечением взятого займа, по сути, сам должник становился обеспечением займа.

После реформы ответственность должника заменилась имущественной формой. В заклад попадали его земля, дом и все нажитое имущество. На территории его земли устанавливался столб с табличкой, на которой было написано, что это имущество находится в залоге по кредиту. Этот столб и назывался hypotheka. Это слово и понятие дошло до наших дней и употребляется сейчас с сохранением того же смысла. Все видели надпись и понимали имущественное положение хозяина.

Теперь понятно, что выполнение финансового обязательства должником перед кредитором и называется кредитом.

Залог по займу может быть различным по своей сути. В соответствии с этим ипотеку можно рассматривать в четырех аспектах:

• ипотека городских территорий;
• ипотека сельскохозяйственного направления;
• ипотека коммерческой недвижимости;
• ипотека недвижимости, закрепленной за социальной сферой, включая жилой фонд.

Наработанный богатый опыт европейских развитых держав подтверждает непреложную выгоду использования системы ипотек, выгоду для государства в целом, для финансовых институтов, для человека, в конечном итоге при решении возникших финансовых вопросов.

Кредитор (залогодержатель) с одной стороны и заемщик (залогодатель) с другой представляют две стороны процесса, между которыми оговаривается и заключается ипотечный договор. В нем отражены сроки его действия, способы погашения кредита, график выплаты долга, права и обязанности участвующих сторон. В договоре обязательно четко прописаны сумма кредита и оценка имущества, выставленного как залоговое. Договор непременно должен пройти регистрацию в соответствующем госоргане и быть подтвержден нотариусом. При отсутствии регистрации договор считается ничтожным.

Нотариус, как физическое лицо с данными ему специфическими полномочиями, может выступить в качестве регистратора договора. Регистратором может быть и определенный государственный орган, заинтересованный в данной недвижимости.

Изучается кадастр залоговой недвижимости (предприятия, квартиры, земли), что должно отразить в полной мере реальное положение вещей с недвижимостью. Кадастр представляет собой изображение национальных территорий в виде подробной графической карты с четким разделением границ территорий разных владельцев, размерами их участков и их расположением, с присутствием размеров участков. Такие сведения должны быть доступны каждому человеку и обязательно предоставляться по первому требованию клиента. Присутствие кадастровой службы в каждом властном органе строго обязательно и предусмотрено законом.

Ипотека: история

VI век до нашей эры «подарил нам ипотеку». Hypotheka (столбы) позволяли каждому желающему увидеть финансовое положение хозяина, оценить ситуацию с его недвижимостью. Порой такие столбы определяли статус человека в обществе. Публичность являлась мощным стимулом для заемщика погасить долги.

В прогрессивном Древнем Риме ипотека получила мощное развитие и приобрела новые формы. Появилось множество новых видов отношений по залогу, установленных гражданским правом Рима.

Отношения по залогу, когда имущество должника отдавалось кредитору, — это фидуция, а когда должник передавал свой заклад для владения, это называлось пигнус. Признаки этих разновидностей ипотеки присутствуют и в наше время.

В 1—2 вв. новой эры Гай в Институциях ввел новые постулаты и принципы по ипотеке, которые потом стали классическими. Шагом вперед стала разработка формата, по которому стала доступной повторная ипотека (на одно и то же имущество). По временному отрезку изначальный кредитор мог продать всю недвижимость (и не с торгов). Следующие по времени кредиторы выполняли требования первого и брали заложенное под свое крыло. Повторность ипотеки как процесса в те далекие времена — огромный и прогрессивный шаг вперед.

Движимое имущество в Риме имело большую экономическую цену. Это обусловило наличие в римском праве пунктов об использовании ипотеки и для «движимости», тем более что она устанавливалась только для большой ценности движимости, которая редко отчуждалась. Основы принципов ипотеки, заложенные в Риме, имеют и по сей день глобальное значение.

В конце 15 века в феодальной Руси тоже делались попытки упорядочить и урегулировать проблему с залогом имущества. В ту пору было принято понятие «закладная кабала». Должник, не выплативший долг, делался крепостным. Это были первые ростки аналога ипотеки. Позже залоговые отношения приобрели на Руси вид, схожий с европейским.

В Германии (19 век) использовалась более прогрессивная и подвижная модель. В дело вступили банки. Их изначальный капитал формировался из денег клиентов. Финансовые организации поставляли доп. финансы. Под залог имущества ипотечным банком выдавались клиентам деньги при оговоренном залоге. Обслуживание проводилось тоже банком. Банк проводил операции по продаже закладных напрямую и путем выпуска ценных бумаг или облигаций.

В Англии и США в 19 веке эти процессы происходили аналогично германским. Практиковалась выдача ссуд на приобретение скота, фуража фермерам в размере половины стоимости имущества. Срок обычно устанавливался в 5 лет.